Multas condominiais: o que é permitido e o que não é?

Entenda as regras e saiba como agir diante de penalidades no condomínio

As multas condominiais são instrumentos legais que têm o objetivo de manter a harmonia e o bom convívio entre os moradores de um condomínio. Elas existem para coibir comportamentos que vão contra as regras internas, mas é importante saber que nem toda penalidade aplicada é válida. Este artigo foi feito em parceria com a imobiliária Fabiano Braga, especialista no Condomínio Enseada Lagos Xangri-Lá, e explica de forma clara o que pode e o que não pode ser feito quando o assunto é multa condominial, além de quando é necessário contar com a orientação de um advogado.

O que são multas condominiais

As multas condominiais são sanções aplicadas a condôminos ou ocupantes que desrespeitam as regras estabelecidas pela convenção condominial ou pelo regimento interno. Elas têm base legal no Código Civil, especialmente nos artigos 1.336 e 1.337, que tratam das obrigações dos condôminos e das penalidades aplicáveis em caso de infrações.

Essas multas não têm caráter punitivo apenas. Elas também buscam educar e incentivar o respeito às normas que garantem o bem-estar coletivo, o silêncio, a segurança e a boa convivência no condomínio. No entanto, para que tenham validade, precisam seguir critérios legais e procedimentais rigorosos.

Tipos mais comuns de multas em condomínios

As infrações condominiais podem variar conforme o perfil do condomínio, mas há algumas situações que costumam se repetir. Entre as multas mais aplicadas estão:

• Barulho excessivo fora do horário permitido.

• Uso indevido das vagas de garagem.

• Desrespeito às regras de uso das áreas comuns, como piscina e salão de festas.

• Modificações na fachada do prédio sem autorização.

• Dejetos de animais de estimação em áreas comuns.

• Atraso no pagamento da taxa condominial.

Cada tipo de infração possui um tratamento específico, e a convenção condominial deve prever tanto a penalidade quanto o procedimento para sua aplicação.

O que é permitido na aplicação de multas condominiais

Para que uma multa seja considerada válida, ela deve cumprir três condições fundamentais: estar prevista em norma interna, ser aplicada por autoridade competente e seguir o devido processo legal condominial.

1. Previsão em convenção ou regimento interno: A multa só pode ser aplicada se a infração estiver claramente descrita nesses documentos.

2. Decisão do síndico ou assembleia: Em infrações leves, o síndico pode aplicar advertências ou multas. Já nos casos mais graves, como comportamento antissocial, a penalidade deve ser aprovada em assembleia com quorum específico.

3. Notificação formal: O condômino deve ser notificado por escrito, com a descrição do fato e a oportunidade de apresentar defesa antes da aplicação definitiva da multa.

Essas etapas garantem a transparência e a legalidade do processo, protegendo tanto o condomínio quanto o morador.

O que não é permitido nas multas condominiais

Da mesma forma que o condomínio tem o direito de aplicar multas, ele também tem limites. Algumas práticas tornam a penalidade inválida e podem ser contestadas judicialmente.

• Ausência de previsão legal: Nenhuma multa pode ser aplicada com base apenas na “vontade” do síndico ou em regras informais.

• Falta de notificação prévia: O morador precisa ser informado sobre a infração e ter a chance de se manifestar.

• Valores abusivos: O Código Civil estabelece que o valor da multa deve ser proporcional e não pode ultrapassar 5 vezes o valor da taxa condominial, exceto em casos de comportamento antissocial comprovado.

• Discriminação ou perseguição: Nenhum condômino pode ser penalizado por questões pessoais ou divergências internas.

Quando qualquer um desses pontos é violado, o condômino pode recorrer administrativa ou judicialmente para anular a penalidade.

O papel do advogado nas multas condominiais

Em situações de conflito ou dúvida sobre a legalidade de uma penalidade, a atuação de um advogado especializado em direito condominial é fundamental. Esse profissional pode orientar tanto o condomínio quanto o condômino sobre os limites legais das multas, analisar a convenção e o regimento interno, e indicar a melhor forma de resolver o impasse.

O advogado também é essencial para revisar documentos internos, garantir que as regras estejam atualizadas conforme a legislação e representar o condomínio ou o morador em eventuais disputas judiciais. Além disso, ele auxilia na redação de notificações formais, assegurando que todos os procedimentos sejam seguidos corretamente.

Como recorrer de uma multa condominial

Quando o morador considera que foi multado de forma injusta, ele pode recorrer. O primeiro passo é verificar a convenção condominial, que normalmente define o procedimento de contestação. Geralmente, o recurso deve ser feito por escrito, dentro de um prazo específico, e será analisado em assembleia ou pelo conselho fiscal.

Caso o recurso interno não seja suficiente, é possível buscar a via judicial. O morador deve reunir provas, como gravações, fotos, testemunhos ou documentos, e apresentá-las com o auxílio de um advogado. O objetivo é demonstrar que a multa foi aplicada de forma irregular, sem base legal ou sem direito de defesa.

Multas por comportamento antissocial: quando o limite é ultrapassado

O comportamento antissocial é uma das infrações mais graves em um condomínio e está prevista no artigo 1.337 do Código Civil. Ele ocorre quando o condômino adota atitudes reiteradas que comprometem a convivência, o sossego ou a segurança dos demais moradores.

Nesses casos, o condomínio pode aplicar uma multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial, desde que aprovada por três quartos dos condôminos. Esse tipo de medida, no entanto, exige cautela e deve ser bem fundamentada, com registros de ocorrências e atas de assembleias.

Como evitar multas condominiais

A melhor forma de evitar conflitos e multas é conhecer e respeitar as regras do condomínio. Manter uma postura colaborativa e prezar pela boa convivência faz toda a diferença no dia a dia.

Algumas atitudes simples ajudam a prevenir problemas:

• Ler a convenção e o regimento interno logo ao se mudar.

• Comparecer às assembleias e participar das decisões.

• Respeitar os horários de silêncio e as áreas comuns.

• Tratar os funcionários e vizinhos com cordialidade.

• Manter os pagamentos em dia e registrar qualquer problema de forma formal.

Essas práticas fortalecem o senso de comunidade e evitam que pequenas situações se tornem grandes conflitos.

Conclusão: agir com transparência é o melhor caminho

As multas condominiais são instrumentos legítimos de gestão, mas precisam ser aplicadas com base em regras claras e dentro dos limites da lei. O conhecimento da convenção e do regimento interno é essencial tanto para moradores quanto para síndicos, evitando injustiças e garantindo a harmonia do ambiente.

Em casos de dúvida, recorrer à orientação de um advogado é a melhor decisão. Ele pode esclarecer o que é permitido, revisar documentos e orientar sobre as melhores práticas legais. Agir com transparência, diálogo e respeito às normas é o caminho certo para uma convivência equilibrada e justa dentro do condomínio.