Comprar um apartamento na planta é o sonho de muitas pessoas que desejam realizar o sonho da casa própria ou fazer um investimento imobiliário. Porém, antes de assinar qualquer contrato de compra e venda de apartamento na planta, é fundamental estar atento a uma série de detalhes importantes que podem evitar dores de cabeça no futuro. O contrato é o principal documento que formaliza a transação entre comprador e construtora, e qualquer descuido pode resultar em prejuízos financeiros e jurídicos.
Neste artigo, feito juntamente com a imobiliária Lançamentos Rio, especialistas em apartamentos na planta no Rio de Janeiro, vamos explicar o que você precisa observar no contrato de compra e venda de um apartamento na planta, desde as cláusulas fundamentais até questões relacionadas aos prazos, pagamentos e o papel de um advogado civil nesse processo.
O Que é o Contrato de Compra e Venda de Apartamento na Planta?
O contrato de compra e venda de um apartamento na planta é o documento que oficializa a intenção de compra entre o comprador e a construtora. Ele estabelece os direitos e deveres de ambas as partes e regulamenta todas as condições da aquisição, desde os valores a serem pagos até o prazo de entrega do imóvel.
É nesse contrato que estão inseridas cláusulas que determinam o cronograma da obra, os índices de reajuste das parcelas, as penalidades em caso de descumprimento e as condições para rescisão. Justamente por ser um documento tão importante, é essencial que o comprador entenda todos os termos e esteja ciente do que está assinando.
Cláusulas Fundamentais no Contrato de Compra e Venda
1. Prazo de Entrega do Imóvel
Um dos pontos mais críticos ao comprar um apartamento na planta é o prazo de entrega do imóvel. No contrato de compra e venda, deve constar de forma clara a data prevista para a conclusão da obra e a entrega das chaves ao comprador. Além disso, é importante que o contrato estabeleça uma margem de tolerância, geralmente de até 180 dias, para eventuais atrasos.
Porém, é importante ficar atento a cláusulas abusivas que possam estender esse prazo de forma indefinida, prejudicando o comprador. O não cumprimento do prazo de entrega pode gerar o direito a indenizações ou até mesmo a rescisão do contrato com devolução dos valores pagos, com as devidas correções.
2. Valor Total e Formas de Pagamento
O contrato de compra e venda de apartamento na planta também deve especificar o valor total do imóvel, bem como as formas de pagamento. Normalmente, o pagamento é feito em fases, que podem incluir uma entrada, parcelas mensais durante a construção e o saldo devedor a ser quitado no momento da entrega ou com financiamento.
Atente-se a todos os valores, como o montante da entrada, quantidade de parcelas e, principalmente, os índices de correção monetária aplicados ao saldo devedor durante a obra, que podem impactar diretamente no valor final a ser pago. O índice mais comum é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que reflete a variação dos custos de construção e deve estar claramente especificado no contrato.
3. Correção Monetária e Juros
O contrato precisa deixar claro como será aplicada a correção monetária sobre as parcelas e o saldo devedor. É comum que durante a obra as parcelas sejam corrigidas pelo INCC, mas após a entrega do imóvel, pode haver uma mudança para outro índice, como o IGP-M ou a Taxa Referencial (TR), além de juros compensatórios.
Estar ciente de como essas correções impactam o valor final do imóvel é essencial para evitar surpresas no orçamento. O comprador precisa calcular o impacto das correções no seu planejamento financeiro, já que os aumentos podem ser significativos ao longo dos anos de construção.
4. Multas e Penalidades
Outro ponto que não pode ser ignorado são as multas e penalidades. O contrato deve prever multas para ambas as partes em caso de descumprimento das obrigações. Por exemplo, se o comprador atrasar o pagamento das parcelas, ele pode ser penalizado com uma multa e juros de mora. Da mesma forma, se a construtora não entregar o imóvel no prazo previsto, ela também pode estar sujeita a pagar uma multa ao comprador.
Fique atento a cláusulas que prevejam multas excessivas ou desproporcionais, tanto para o comprador quanto para a construtora. Em alguns casos, essas cláusulas podem ser consideradas abusivas, e um advogado especializado pode auxiliar na revisão.
5. Especificações Técnicas e Alterações no Projeto
É fundamental que o contrato de compra e venda de apartamento na planta contenha um memorial descritivo detalhado do imóvel. Esse documento lista todos os materiais, acabamentos e itens que serão utilizados na construção. Caso a construtora realize alterações no projeto sem o consentimento do comprador, ela pode estar sujeita a penalidades.
Além disso, qualquer modificação no projeto, como alteração de área privativa, mudanças na disposição dos cômodos ou troca de materiais especificados, deve ser previamente comunicada ao comprador e aceita formalmente. Estar atento a essas cláusulas evita que o comprador receba um imóvel diferente do que foi prometido no momento da compra.
Quais São os Direitos do Comprador?
O comprador de um apartamento na planta é protegido por uma série de direitos, garantidos pelo Código de Defesa do Consumidor e pela legislação imobiliária brasileira. Entre os principais direitos estão:
- Informações claras e precisas sobre o imóvel, prazos e condições de pagamento;
- Rescisão contratual em casos de atraso significativo na obra, com devolução de valores pagos;
- Indenização por perdas e danos em caso de descumprimento do contrato por parte da construtora;
- Correção adequada de valores, de acordo com o índice previsto no contrato.
Esses direitos são essenciais para garantir a segurança do comprador durante todo o processo de aquisição do imóvel na planta.
Como um Advogado Civil Pode Auxiliar?
Contar com a ajuda de um advogado civil especializado em contratos imobiliários pode fazer toda a diferença na hora de comprar um apartamento na planta. Um advogado pode auxiliar de diversas formas:
1. Revisão do Contrato
Antes de assinar qualquer contrato, um advogado pode realizar uma revisão minuciosa do documento, identificando cláusulas abusivas ou que possam ser prejudiciais ao comprador. Além disso, ele pode garantir que todas as informações estejam claras e em conformidade com a legislação vigente.
2. Negociação de Cláusulas
Em alguns casos, o comprador pode desejar negociar certas cláusulas do contrato, como prazos de entrega, valores de multa ou índices de correção. Um advogado especializado pode atuar nessas negociações, garantindo condições mais favoráveis e equilibradas para ambas as partes.
3. Acompanhamento Durante a Obra
Ao longo do período de construção, o advogado pode acompanhar o cumprimento do contrato pela construtora, assegurando que tudo esteja dentro dos conformes. Caso haja qualquer problema, como atrasos ou modificações no projeto, ele pode agir para proteger os direitos do comprador.
4. Apoio em Casos de Rescisão ou Atraso
Se o comprador decidir rescindir o contrato ou se a construtora não cumprir suas obrigações, o advogado pode ingressar com as medidas jurídicas necessárias para garantir a devolução dos valores pagos ou a obtenção de indenização.
