Por que é essencial entender contratos de compra e venda ao adquirir um imóvel na planta
Entender um contrato de compra e venda de imóvel na planta é uma das etapas mais importantes do processo de aquisição. Quem pesquisa sobre esse tema normalmente quer clareza, segurança e conhecimento técnico para evitar surpresas, cláusulas abusivas ou problemas que possam surgir durante a obra ou na entrega do empreendimento. Nos primeiros parágrafos, é fundamental esclarecer que o contrato é o documento que define direitos, deveres e limites de ambas as partes, e por isso deve ser analisado com atenção e paciência.
Quando o comprador compreende a estrutura do contrato, ele toma decisões mais seguras, identifica riscos e garante que cada detalhe esteja de acordo com aquilo que foi prometido pela construtora. Em muitas situações, especialmente quando o documento contém termos técnicos ou pontos difíceis de interpretar, é comum buscar orientação de um advogado imobiliário, que ajuda a esclarecer dúvidas e proteger o comprador em todas as etapas.
Este conteúdo foi feito em parceria com o corretor Marcos Koslopp, especialista na venda de apartamentos na planta em Jurerê Internacional e juntos, esperamos que o texto a seguir lhe seja muito útil. Vamos lá?
O que é um contrato de compra e venda de imóvel na planta
Esse contrato é o documento formal que regulamenta a relação entre comprador e construtora. Ele define prazos, condições de pagamento, características do imóvel, responsabilidades legais, índices de correção, regras de entrega e garantias. Tudo o que não está no contrato é considerado inexistente. Por isso, é imprescindível que o documento esteja completo e reflita exatamente o que foi apresentado durante a negociação.
O contrato também formaliza o compromisso da construtora em entregar o imóvel conforme o projeto aprovado e dentro do cronograma previsto. Mesmo sendo um documento extenso, é nele que o comprador encontra suas maiores garantias.
Principais partes de um contrato que o comprador precisa analisar
Para ajudar quem deseja entender o documento com mais segurança, é importante explicar cada elemento-chave do contrato.
Identificação das partes
Essa parte contém dados completos da construtora e do comprador. Deve incluir nome jurídico, CNPJ, endereço e representantes legais. Construtoras sérias apresentam informações claras e verificáveis.
Descrição completa do imóvel
O contrato precisa especificar:
Localização.
Número da unidade.
Numero da vaga de garagem quando houver.
Projeção de metragem.
Padrão de acabamento.
Qualquer divergência entre o que está no contrato e o que é entregue pode gerar direito a reparação para o comprador.
Memorial descritivo
Esse documento complementa o contrato e descreve detalhadamente materiais, acabamentos e características técnicas da obra. Ele é decisivo para garantir que o imóvel seja entregue exatamente como prometido.
Registro de incorporação
É obrigatório que o contrato cite o registro de incorporação no cartório de imóveis. Sem esse registro, a construtora não está autorizada a comercializar unidades. O comprador deve sempre confirmar a existência do registro.
Cronograma da obra
O cronograma deve mostrar o andamento estimado da construção e a data prevista de entrega. A clareza dessas informações ajuda o comprador a acompanhar o progresso da obra e identificar possíveis atrasos.
Cláusula de tolerância de atraso
A maioria dos contratos inclui uma cláusula que permite um período de tolerância de até 180 dias para a entrega. Mesmo assim, a construtora deve manter o comprador informado sobre o andamento da obra.
Fluxo de pagamento
O contrato precisa detalhar todas as etapas de pagamento, incluindo:
Entrada.
Parcelas durante a obra.
Correções monetárias.
Pagamento das chaves.
Financiamento bancário.
O comprador deve compreender exatamente como funcionam essas etapas para evitar surpresas.
Índices de correção
Os valores pagos durante a obra geralmente são corrigidos por índices como INCC ou CUB. É fundamental entender como esses índices impactam as parcelas ao longo do tempo.
Multas e penalidades
O contrato deve prever penalidades tanto para o comprador quanto para a construtora. Isso inclui multas por atraso, descumprimento contratual e regras de desistência.
Garantias após a entrega
A construtora tem obrigações legais após a entrega das chaves, como garantia de cinco anos para problemas estruturais e prazos menores para vícios aparentes ou defeitos de acabamento.
Como identificar cláusulas abusivas em contratos de compra e venda
Infelizmente, alguns contratos apresentam cláusulas desequilibradas. Entre as mais comuns estão:
Multas elevadas apenas para o comprador.
Ausência de multa para a construtora em caso de atraso.
Correções monetárias excessivas ou mal explicadas.
Alterações de projeto sem o consentimento do comprador.
Esses pontos exigem atenção especial. Sempre que houver dúvidas, o suporte de um advogado imobiliário pode evitar prejuízos e garantir uma revisão técnica do documento.
A importância de ler o contrato com calma e atenção
Um dos maiores erros cometidos por compradores é assinar o contrato sem ler todas as cláusulas. Por se tratar de um valor alto e de um compromisso de longo prazo, o comprador deve analisar cada detalhe, pedir explicações e solicitar ajustes se necessário.
Leitura detalhada evita:
Surpresas financeiras.
Aumento inesperado de parcelas.
Problemas com entrega do imóvel.
Conflitos futuros com a construtora.
Essa etapa do processo deve ser tratada com atenção máxima.
Quando buscar apoio de um advogado imobiliário
A presença de um advogado imobiliário se torna importante quando:
O contrato apresenta termos técnicos de difícil compreensão.
Há dúvidas sobre índices de correção.
Existem cláusulas que parecem prejudicar o comprador.
A construtora se recusa a ajustar pontos problemáticos.
O comprador deseja fazer uma análise prévia antes de assinar.
Essa orientação aumenta a segurança jurídica, fortalece a posição do comprador na negociação e evita decisões baseadas apenas na confiança verbal.
Como garantir que o contrato reflita tudo o que foi prometido pela construtora
Promessas verbais, imagens publicitárias e folhetos não têm validade jurídica se não estiverem registradas no contrato ou no memorial descritivo. Por isso, o comprador deve exigir que tudo o que foi acordado esteja por escrito, incluindo:
Padrão de acabamento.
Entrega de áreas comuns.
Dimensões.
Projetos de paisagismo.
Tecnologias do empreendimento.
Se algo não estiver documentado, não há garantia de que será entregue.
Conclusão
Entender um contrato de compra e venda de imóvel na planta é uma etapa fundamental para garantir segurança em um dos maiores investimentos da vida. O documento deve ser claro, completo e fiel a tudo que foi prometido. Ao analisar cada cláusula com atenção e, quando necessário, contar com a orientação de um advogado imobiliário, o comprador evita riscos, protege seu patrimônio e toma decisões mais seguras. Quanto mais conhecimento, maior a tranquilidade em todo o processo.